Antes de la explosión del escándalo de las vacunas, la polémica de la semana giró en torno de la obligatoriedad de registrar los contratos de alquiler en la AFIP, lo que permitió desnudar las consecuencias de las sucesivas regulaciones, que incluso cuando bien intencionadas producen el efecto contrario.
Entrevistado esta semana, el tributarista Ivan Sasovsky se mostró sorprendido por la norma, puesto que es presumible que solo se registren los contratos que ya están en blanco y que la gente que negocia acuerdos de palabra o sin sellar los compromisos, siga haciéndolo de ese modo. Su conjetura fue que el gobierno podía estar analizando la imposición de un tributo a la vivienda desocupada, para forzar a los propietarios que solo buscan reserva de valor, a volcar sus propiedades al mercado para bajar los precios de los alquileres, después que la norma que pretendía regularlos consiguió el efecto contrario y según Reporte Inmobiliario, el semestre pasado se registró el aumento mas alto de los últimos 11 años. El 23,4% que aumentó en los últimos seis meses el precio de un alquiler de tres ambientes en CABA, se explica por el retiro de la oferta para alquileres y el vuelco a la venta de muchas de esas propiedades que salieron del mercado de renta, como ilustra el siguiente gráfico de Soledad Balayan
El problema se agrava por el congelamiento de los contratos que dispuso el gobierno por la pandemia y que sigue prorrogando, aunque diga a cuatro vientos que la economía ya recuperó el nivel pre covid. Como todos los contratos que se vencieron desde abril del año pasado se mantienen durante la vigencia de la medida, se está creando una bomba de tiempo, puesto que cuando finalice el período de excepción estarán vencidos prácticamente todos los contratos y tendremos un aluvión de gente buscando propiedades y chocando o bien con el intento de cubrirse por parte de los propietarios o bien directamente con un shock de caída de la oferta por el retiro de muchas de esas propiedades del mercado. En este contexto el colega Juan Carlos De Pablo, tal vez la persona que mejor conoce la historia de las políticas económicas en la Argentina, ha manifestado que es muy probable que se mantenga el congelamiento por lo que resta del gobierno de Alberto Fernandez.
Alternativamente, como especulaba Sasovsky, puede haber una nueva norma que obligue a los propietarios a alquilar toda vivienda que no usen.
Para muchos la medida tendría lógica, e incluso regulaciones por el estilo rigen por ejemplo en Vancouver, Washington, Melbourne, o Londres, no sin controversia.
Hay dos criticas que se repiten en cada una de esas experiencias; en primer lugar que los dueños pierden incentivos para invertir en sus hogares, contribuyendo al deterioro paulatino del parque habitacional y en segundo lugar que si bien en el corto plazo los alquileres forzados bajan los precios, en el mediano y largo plazo se construirá menos y será mas difícil y más caro conseguir una vivienda.
Pero en Argentina hay un factor adicional . Un relevamiento de The Economist estima que la capitalización de mercado de las empresas que cotizan en bolsa equivale a la suma de todas las propiedades inmobiliarias en los Estados Unidos, pero bajo algunos supuestos simplificadores esa proporción es de 1 a 10 en Argentina. Con un mercado de capitales virtualmente inexistente y sin moneda, los dos principales activos de reservas de valor son el dólar y las propiedades, que equivalen a un bono del tesoro norteamericano a 30 años, libre de riesgo. Si la gente está dispuesta a mantener dólares sin trabajar (hay 300.000 cajas de seguridad más el dinero que está en los hogares), poca mella puede hacerles el sacrificio de una renta inmobiliaria que en el mejor de los casos asciende al 1,5% anual. El periodista Gustavo Bazzan lo ilustró hace poco con un tweet provocador: “El inquilino será consciente que le están prestando 100.000 dólares al 1,5% anual, prácticamente sin garantías?”
O sea que el mismo Estado que hace 75 años que emite dinero sin respaldo, buscando cobrar un impuesto inflacionario que no ha sido legislado, descubre ahora que la gente compra propiedades como reserva de valor, sin la búsqueda ni de una renta ni de un usufructo, solo para preservar su patrimonio. Por eso la obligación de alquilar opera en la práctica con la misma lógica que el cepo, que busca forzarnos a demandar una moneda que no queremos.
Está claro que con todas esas propiedades en el mercado bajarían los alquileres, pero también está claro que, si hubiera una moneda sólida y un mercado de capitales similar al de los países de la región como Chile, Brasil o Colombia, no habría tantas propiedades vacías.
Martin Tetaz es Economista, egresado de la Universidad Nacional de La Plata, especializado en Economía del Comportamiento, la rama de la disciplina que utiliza los descubrimientos de la Psicología Cognitiva para estudiar nuestras conductas como consumidores e inversores. Actualmente es Diputado Nacional.